# 天涯神贴

本文是天涯神贴2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前的阅读记录,文中内容主要是原贴楼主的原话,本文只是做简单梳理和归类,方便自己随时查阅。

# 【反驳】房地产必须下降的若干义正言辞的理由

  1. 人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。
    • 房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。
    • 房屋本身只有居住价值;而土地所具备的稀缺性,决定了土地的投资价值。
    • 房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。
    • 所以商品房具备了投资与自住双重属性。
  2. 房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。
    • 房价不是由统计局的平均收入决定的,而是精英的平均收入决定的。
    • 供求关系,决定商品(房)的价格。
    • 核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。
    • 使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种,还有一种更靠谱的是:房租大幅度上涨。
  3. 房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。
    • 物价上涨是经济过热,钞票印多了的后果。
    • 房地产因为稀缺性和易保存,比较吸金,因此吸收了大量的钞票。
    • 如果房地产交易量下降,不再具有吸金功能,那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。
    • (猜测:ZF 如何薅羊毛?)钞票印多了,房价/生活必须品大幅上涨,交易量增加,缴税增加,钞票回归 ZF。

# 2010年房地产调控的真实意图

  • 防范金融风险
  • ZF 垄断房价,垄断房租
    • 高房价谁是受益者?
      • DFZF
      • 开发商
      • 炒房客
      • 注意:ZY 不是受益者,但是风险却要 ZY 来抗
    • 提高资金门槛,踢走小开发商、小炒房客,形成房价垄断
      • 先让市场冷静,彻底整顿,踢出那些个跳梁小丑
      • 之后国家队出马,绝对垄断的市场,才能够统一定价,才能够控制风险,才能够利润最大化。
    • 推出公租房,垄断房租
      • 房价的过高垄断定价,将会使交易量下降
      • 国家队也需要资金周转,因此推出公租房

调控的根本原因还是 ZY 在房地产的游戏中没有得到好处。调控是为了让 ZY 的国家队参与进来,成为主体。

# ZF 为什么要垄断房价?

# 降低风险

  • 商品房是自由竞争的市场,是具备风险属性的,尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨,但随着房价的高涨,风险也在积聚。
  • 土地是完全垄断的,而垄断的市场是没有风险的,所以 DFZF 完全没有风险,完全可以置身事外。
  • 但是银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险,而银行是属于国家的银行。
  • 这是 ZY 不允许看到的,DFZF 受益,而风险全部甩给 ZY。

既然垄断的市场是没有风险的,那还是让房屋和土地一起垄断好了。

# 社会稳定

  • 大量印刷的钞票主要在精英手里;人民币再多,也不可能流到金字塔底端的老百姓手里
  • DFZF 垄断卖地也就让百姓们发发牢骚;而炒房客,开发商赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。(不患寡而患不均)
  • 垄断,国家队的垄断,可以解决眼红问题,也就是社会稳定问题。
    • 银行和民营开发商之间,是官与民之间的问题。
    • 银行和国家队央企,是左兜和右兜的问题。

此外,垄断的目的还在于能够控制价格,为了维稳,ZY 是不希望暴涨的,但也不希望不涨。

# ZF 如何垄断房价?

土地原来就是垄断的,然而房屋垄断并不是一件容易的事情。因为民间百姓手里是存在着大量的二手房。当然这也是为什么调控的板子只打在二套房、投资客、炒房客身上的原因。

同样,房租的垄断也并不是一件容易的事情,因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租的特性。

要垄断,必须抓住源头。而源头在一级市场,而不是二级市场。

一级市场具有高高的门槛,是一般开发商无法参与的,包括的内容主要有:

  • 城市规划
  • 城中村改造
  • 旧房拆迁
  • 城市综合体开发

房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起,从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。    一级市场开发的最大特点就是可以创造需求:你不是有房子吗?我拆掉你的房子,看你有没有刚需。

国家垄断控制风险的意义还在于:需求可以拆出来。

以后的路,民营开发商的日子将变得越发艰难。土地是 DFZF 的,商品房开发是央企和国企的。处于金字塔下层的 40% 家庭,如果还没有一套自己的房子,那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。处于金字塔下层 40% 的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。租金的快速上涨期即将到来,ZF 已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱,更具有操作性。公租房,呼之欲出

# 房地产游戏模式的三个环节

  1. DFZF 卖地
    • DFZF 卖地之后,剩余的风险和收益都归银行和开发商。
    • DFZF 卖地的款,则用于地方广场,地铁,公路之类的建设和权贵的挥霍。
    • DFZF 只负责卖地,是无风险的买卖。
  2. 银行贷款
  3. 开发商在二级市场销售

# 房产税

  • 房产税定为地方税种,完全由 DFZF 做主。
  • 税收从来都是向下游转嫁的,ZF 多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
    • 房产税无论是持有环节征收,还是交易环节征收都是要向最终租房人转嫁的。
  • 真正对房产税的顾及,来自于 DFZF 对土地出卖前途的担忧。
    • 房产税征收一旦实际操作起来,就会变的不得人心,征收难度非常之大,实际效果难以预知。
    • 如果房产税征收效果不佳,DFZF 卖地收入再受到巨大影响,那就真正是得不偿失了
  • 房产税只是一项苛捐杂税,目的是补充财政收入,并没有降低房价和租金的功能,并且只能导致租金的上涨。
  • 怕房产税的应该是租客,而不是房东。

# ZF 对房产税的问题还是慎重的

  1. 如果采用不公平法则:
    • 公务员,垄断企业,事业单位的福利房不上税,权贵与利益集团购买囤积的大量商品房不上税,只有普通百姓上税,会加剧社会矛盾
    • 而房产税会大幅提升租金,在公租房没有大量建起来之前,对稳定不利,维稳才是第一要务。
  2. 如果实行公平法则   - 小产权房,福利房,权贵囤积房都要上税,执行难度太大,可操作性不强,阻力几乎难以逾越。

如果真的收房产税,采用不公平法则的可能性最大,普通的无房百姓生活将变得非常艰难。

# 房地产的现状

商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的

  • 一手房开发商之间的竞争
  • 二手房投资客之间的竞争

房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨?因为稀缺性。不是房屋的稀缺性,而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。

商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了,资金没地方去,商品房就涨价了。 (猜测:人民币印多了,人民害怕货币贬值,只能通过房子这类固定资产来保值。投资房子的人增多,房价就上涨了。)

# ZF 无需考虑民生问题吗?

  • 自古以来,民生问题的底线就是不要出现陈胜吴广的极端情况。
  • 历史的改朝换代都是大饥荒引起的,无论是汉末、唐末、隋末、还是明末,所以 ZF 更在意的是农民问题
  • 农产品价格上涨的对 ZF 的震动要远远大于房价的上涨。
  • 农民具备最原始的力量,而他们关心的并不是三线以上城市的房价,而是能否填饱肚子。
  • 而关心自己能否拥有一套产权房的都市白领,除了呻吟一下意外,几乎是没有什么有效反抗的可能的。

民生的本质

  • 只要是有贫富差距的社会,只要存在阶级,只要存在统治和被统治,这个社会就会不以人的意志为转移的出现大量的底层居民,没有这些底层居民,权贵就不能很好的生活。
  • 为了权贵生活的更好,就要维持大量的底层群众。
  • 权贵必须保证大量底层群众的基本生活,才能够让自己过得更舒服。

# 公租房

(非楼主观点) ZF 的公租房要想租出好价格,有两种方式

  • 减少市场可出租房源(北京就这样干了,拆迁廉价城中村)
  • 提高竞争房源的成本(比如房产税,而 ZY 的公租房是不需要交房产税的)      于是竞争房源的房租暴涨,ZY 的公租房也就可以羞羞答答的打个 9 折来,安抚一些底层了,反正所有的黑锅都有竞争房源的房东背了

(楼主观点) 说到公租房问题,首先还是要提到我们实行的双轨制。从某一方面可以简单的理解为统治阶级内和统治阶级外。也就是我们常说的体制内,体制外。

  • 体制内:公务员、垄断企业及医院高校科研院所等事业单位。
  • 体制外:外资、私企打工者,个体工商户,农民,这里面也应当包括高层的老板和最底层的长期无业人员。

我们感受最深的就是涨工资的问题,一旦 ZY 涨工资,那就一定是体制内涨工资,跟体制外完全没有关系。在金融危机的08年,大批企业关门,减薪,裁员,美国欧洲因为钱紧不得不降低公务员薪水。而这时,我们神奇的国家在干一件事:公务员普遍加薪,是为了全国百姓着想—刺激消费。    还有保障房问题,这个也是我们感受最深的:保障房 = 公务员及垄断企业住房;解决住房问题变成了如何让领导干部住更多更大的房子,如何让体制内员工拥有足够舒适住房的问题。    体制外的群众,那是别想得到一点好处的。谁让你是被统治阶级呢。

公租房的推出,也要解决两个问题:

  • 体制内的最下层(最下层也是统治阶级,也就是是古代官吏中的吏)员工的基本住房问题
  • 向体制外被统治的小民稳定收钱的问题。

(楼主观点) 在私企打过工的都知道,毫无归属感可言,老板脑袋一发热,随时让员工卷铺盖卷走人。那是要多没保障有多没保障。原因是社会关系,关键客户,都掌握在老板一个人手里,员工就是打个下手,一不爽了,就换人呗。

统治者可知道不能这么用人的。一个庞大的国家机器要想正常运转,必须得让手下的和自己的利益一致。如果自己吃肉,手下的连汤都没得喝,这个机器就转不动了。

因此,在房价高涨的时代,保障房才成为 ZY 默认的公务员房、垄断企业房。

公租房首要解决的就是手下里面最底层人士的住房问题。我认为针对于体制内来说,无论是公务员,事业单位,还是国有企业的初级员工,都可以通过所在单位申请公租房,公租房的租金会略低于市场,主要是单位一定会提供补贴。体制外对公租房的申请就没有那么幸运了。

# DFZF 如何解决建设公租房的钱的问题?

钱的问题,DFZF 也想到了解决的办法:在卖地时就要求开发商配套建设一定比例的经适房、廉租房或公租房。

然而,羊毛出在羊身上,开发商不可能做赔本的买卖。

  • 经适房好说,反正是卖个住户,大不了利润很低,顶多挣得少点。
  • 而廉租房和公租房就纯粹是只见投入不见产出的(开发商可没资金没耐心收租子)。
  • 廉租房和公租房的建设成本必须加到所建的商品房身上,这肯定会抬高房价。

关键是拿地成本逐年上涨,孝敬的资金也在逐年上涨,在加上多出来的廉租房和公租房建设成本,房价不可能无限抬高的。开发商也需要资金回笼周转。房价越高风险越大只是无论 ZF,开发商,炒房客和买房群众都有的共识。只是房价多高才是高,不同的人理解是不同的。    显然,把大量廉租房和公租房的建设寄托在开发商配套身上是完全行不通的,不仅不能解决住房问题,还让本来就高的房价更加雪上加霜。

# 解决体制内员工的住房问题

体制内公务员、垄断企业和事业单位的员工住房问题是不难解决的,因为有 ZF 行为的强制意志在里面。

  1. DF 划拨土地,征集开发商建经适房、公租房
  2. DFZF 强制要求开发商建配套经适房、公租房,建设成本就转嫁给购买商品房的冤大头吧。
  3. 体制内单位自有土地,集资建房。   多管齐下,体制内人员的住房不难解决,甚至体制内人员每人住好房子大房子多套房子的问题都不难解决。处于金字塔的中上层,他们俯瞰着芸芸众生。    处于金字塔下层的体制外的广大群众怎么办?

# 解决体制外人员的住房问题

体制内员工的住房舒适性和投资获利是首要保证的,不然光让干活不给好处,怎么能让手下听话呢?

体制外广大群众的住房问题也要解决,这关系到社会稳定。能不能拿出一个办法,即解决了群众住房问题,又可以从群众手里长期获取收益?细水长流收租子的事情开发商做不了,但 ZF 可以做。

公租房,如果解决了钱的问题,面向广大群众的公租房的推出,将会取得双赢的局面。既然房地产开发最肥的肉留给了国家队,国家队也应该投身到公租房的建设中来。

国家队全面进场之前,大鱼小鱼虾米泥鳅,皆可得利。不把小鱼虾米泥鳅赶出池塘,市场无法控制,风险无法控制,公租房建设也无从谈起。二套房首付提高到50%,第三套房停止贷款,小开发商的清理整顿,民营企业在招拍挂中无论价高价低都无法取得土地,等等一系列重拳直击小鱼虾米。土地将回到国家队手中,这个世界将变得清爽。    让时光倒流到80、90年代,我们的 ZFZF 守着蕴藏着巨大财富的金矿、锡矿、铜矿却过着贫穷的日子。没有资金,矿山是没有办法变成财富的。于是招商引资,为了 GDP,为了解决就业问题,出台了各种优惠政策,于是外商堂而皇之的走进来了。成为了这些矿山的主人。5年,7年或者10年,外商享受的免税期满的时候,外商卷着巨额财富走了,留下了一个个废弃的充满危险的大坑。这是血琳琳的教训,ZF 没有理由不吸取。外资、私企、小业主总有一天会让他们清场,尽管这一天晚来了十几年。在土地日益稀缺的今天,房租难道不是可持续产出的金矿?让炒房客、投资客、民企开发商见鬼去吧。

# 公租房的定价

公租房将为房租市场树立一个标杆。有了这个标杆,私人出租房将会对比公租房做一个参照。公租房是有限的,是需要申请的,而私人出租房会在相同位置将自己的房租定价高于公租房。这样就保证了公租房的价格低于市场。公租房不是廉租房,ZF 要持续赚钱,他的定价不会低,私人房就会定得更高,这将导致市场上的房租整体上涨。

公租房的吸引力在哪里?

  • 对体制内会有单位补贴
  • 对体制外人员可以提供一个较长的稳定租期。
  • ZF 定价的标杆作用,无论怎么定价,公租房都会低于周边市场价格.

# 未来

公租房具有平准作用,ZF 要敛财,不能定价太低,但也不会高的离谱。有了这个参照物,个人普通房出租应该保持在比公租房稍高水平,当然位置好的高端房精装房也可能租出天价。

中国的房价在未来将成为多数群众遥不可及的梦想,也可以说大多数人都不再关心商品房的房价涨跌。未来,租房将成为常态,所以房子的位置环境装修的档次不同,房租的差距将会非常明显。但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。而买房子是富人阶层的事,中等收入家庭想都不敢想。

# 2010年房地产调控后的现象

先看看这次调控后都出现了什么样的现象。

  1. 全国房产成交量大幅下降
  2. 一线城市房价略有下跌,但并不持续,到现在基本跌不动了
  3. 多数二三线城市房价不跌反涨,成交量逐渐回升
  4. 大多数二线以上城市租金持续上涨
  5. 农产品价格有上涨迹象,大蒜、姜等小品种农产品遭遇爆炒。
  6. 变化莫测的政策导致精英阶层出现移民潮

农产品价格的上涨是很值得警惕的。想买房子但嫌房子贵的都市白领对农产品的价格很不敏感,但是金字塔最底层的最大多数群众是很敏感的。领导们也很敏感。这牵扯到相当大比例人口的吃饭问题,稳定压倒一切。农产品价格的抬头将会导致物价全面上涨,在不引起质变的前提下,房价作为商品也不例外。这个引起质变的前提是出现饥荒的极端情况,这样的几率在现在社会很少。尽管干旱和洪涝使农产品大幅度减产,但是农产品还可以进口,国家还有粮食储备,保证全国人民填饱肚子还是不存在问题的。

一线城市仍然沉默,国家队在积极运动。二三线城市的房价上涨的成交量的回升却给了市场一个明确的信号。这是资金运动的规律。国家队对一线城市的布局,迫使资金流向二三线城市。二三线城市相对(与一线城市相比)不高的价位给出了较大上升空间的预期。全国富人买北京上海,全省富人买省会,房价的合理性已经不能用简单的本地平均收入来衡量。精英阶层的购买力才是关键。

明年物价进入持续上涨期是一个不容回避的问题。在资金总量不变的前提下,巨量资金推动农产品价格上涨或者推动房价上涨是一个必须的选择。今年 ZF 用行政手段严厉打击蒜和绿豆价格的暴炒,基本上没有起到作用,资金有自己的运作规律,光靠拿张悟本出气也不能解决问题。

二三线城市的房价的上涨使与一线城市的差价缩小,为一线城市的发力提供了动能。无论你喜欢还是不喜欢,都不是以人的意志为转移的

# 08年调控和10年调控结果对比

08年调控的结果是一线城市的暴涨; 而2010年调控的结果是房价以二三线城市为主的全面上涨。不但是二三线城市,高房价甚至已经传到至四线及以下城市。一线城市,这次调控给刚需买房者一个最好的入市良机,但是能够抓得住的只是少数。

# 各城市房价分析

许多人心怀房价肯定会跌回2004年的美好愿望,刻舟求剑似的思维错过了一次次购房的机会。在患得患失中,在牛刀的号角声中,在任志强的大炮声中,迷失了自我。任何事物都是有其规律性的。关键是否有一双慧眼能够穿透重重的迷雾。

# 石家庄、长沙

假设你是个投资客,你非要去石家庄和长沙买房子,结果发现不怎么升值,怨天怨地:石家庄作为一个二线省会怎么会不涨?长沙的房价怎么那么低?    我们知道,北京的房子是全国有钱人买的,省会的房子是全省的有钱人买的。但是当省会城市距离一线大城市在6个小时高速以内,省里的有钱人的资金就会流向一线大城市,而不是省会。河北的富人一定会选择在北京投资房产,湖南的富人一定会选择广州深圳投资房产。

石家庄的地理和经济上的位置都比较尴尬。山西和天津都比石家庄有更好的优势

# 昆明

假设你是一个投资客,你去昆明旅行,发现昆明的房价甚至高过重庆,很不理解。你很疑惑昆明这么小的西部边陲城市投资价值在哪里?昆明是云南省内唯一的大城市,且相邻的二线以上城市离云南省都比较远。云南地州资源丰富,虽然穷人占的比例大,富人的数量却也不少。昆明南有滇池,北有长虫山,作为一个700万人口的城市,土地资源非常稀缺。所以贵,一定有贵的原因。便宜一定有便宜的道理。

# 广州

房价会不会涨还要看 DFZF 的规划。比如广州拥有大量的城中村,其周边有较多的大城市,广州的房价就比北京和上海低。如果广州的城中村一旦大规模拆迁,房价将会大幅上涨。

# 海南

海南具备得天独厚的海岸线资源,这是全国任何一个其他海滨城市无法比拟的(其他的海滨确实比较差,毫无美感)。但关键还是 ZF 如何开发,急功近利的开发,和毫无节制的圈海岸线可能会大幅降价海南的旅游与投资价值。取决于政策,有较高风险

# 合肥

凡是大兴土木积极拆迁的城市,房价都低不了,城市发展规划的资金都要得益于 DFZF 卖地。这是 ZF 主导投资经济模式的必然结果。这也是二三线城市在这次调控中补涨的根本原因。

# 广州、佛山

对于广州一带房价相对偏低的原因是广州并非全省唯一的大型繁华城市,而是广东省内形成了大片的都市群,使得城市的经济得到了均衡的发展。这是最健康的城市发展模式,但也制约了房价的上升空间。随着地铁的贯通接轨,佛山的房价将呈稳步上涨态势。

# 杭州

杭州我(LZ)是当一线城市看的。杭州这个城市,本来就是富人的天堂,房价涨到多高都不奇怪,而且极好变现。

# 【反驳】中国的土地可不稀缺,只是没开发罢了

中国有13亿人口,960万平方公里土地,土地一点不稀缺。但假设你在北京西城上班,让你去塔特拉马干买房子,你愿意去吗?全国有点钱的都要在一线城市和省会城市买房子,所以才会稀缺。大兴安岭有大量的土地,哪个有钱愿意跑去置业呢?

中国经济发展不平衡,牺牲全国大多数城市和乡村,来保证北上广深及大部分省会城市的繁荣才是造成土地稀缺的愿意。土地有的是,房子有的是,但好位置的土地和房子并不多。一方面大量的小县城和乡镇、村庄人口锐减,因为缺乏谋生手段不得不背景离乡外出打工,另一方面超大型城市越来越拥挤,土地资源越来越稀缺。这就是中国集中发展极少数标杆城市所造成的呀,也是因为如此,才造成了中国金子塔式的收入结构,贫富差距越来越悬殊。

# 资金为什么不能流向农产品?

渴望拥有一套产权住房的都市小白领,对希望房价狂降已经到了歇斯底里的程度,他们赞成农产品价格放开,让资金炒作农产品,而离开房地产市场。理由很简单,一套房子一涨就是几十万甚至上百万,而大米小麦,一斤就算涨到10块,也根本不能影响到自己的生活质量。    如果我国农产品价格是开放的,资金流向大米、小麦、猪肉,并且允许囤积,房地产一定会下跌的,这是毫无疑问的。但是,我们看到的绝不是 10 块钱一斤的大米、小麦,而是 500 块钱、1000 块钱一斤的大米、小麦。我国将会出现大面积的饥荒,几千万甚至上亿的底层人士饿死街头,社会将出现大的动荡。

而产权房屋价格的上涨牺牲的主体只是体制外部分都市白领的利益,换来的不过是网络上没完没了的牢骚和咒骂。巨量资金必须有地方去,如今面临的房地产和农产品之间的选择,你认为 ZF 会怎么做?

# 体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者

  • 体制内中层、高层可以分到多套福利房,低层至少能够分到一套保障房,即使最不重要部门的底层员工,搞到由单位补贴的公租房是没有问题的。
  • 体制外的高层、中层,以他们的资金实力买多套房子都是不成问题的。
  • 农民,分配有宅基地。国家要稳定,首先就是要农民稳定,因此我国只有农民能够分到土地自己盖房子。
  • 军人,会享受到比公务员更好的福利,让军人享受更高标准的福利待遇,国家有深刻的认识。
  • 那么只有体制外的都市中下层群众才是高房价的受害者,可是这个群体的地位真的很微不足道。这些既无稳定工作(低层都市白领失业的概率还是蛮大的)又无自己的房产的都市小白领是金子塔底层被压榨的对象,甚至远远不如交通便利地区的农民。没有这个群体的存在,金字塔上层的权贵是无法享受舒适的生活的。社会需要底层群体用巨大的付出和极少的收获为金字塔上层群体服务。当然,在巨大的付出后,有少数人会从低层脱颖而出,爬到金子塔的中层、甚至上层。这些少数人带给了底层群体奋斗的希望。拥有一套属于自己产权的房子,就只有一套路:从金字塔的底层往上爬。这条路很艰辛,并且会越来越艰辛,但总有希望。

# 租房,及其发展趋势

现在房租低的一个重要原因是因为,大多数都市小白领还希望能够买一套属于自己的产权房,至少他们觉得即使现在钱不够,但是努力一把,跳个脚还能够得着。所以他们省吃俭用拼命的存钱。一个月薪 10000 块的小白领租一套月租金 3000 元的还算舒适的两居室是没有问题的,但是他为了攒钱买房宁可几个人合租一室,仅仅愿意在居住上花费少得可怜的 500 元钱。

随着国家队的进入,民营资本的退出,房地产开发和房地产投资的门槛都会大幅度提高,投资房产以后就成为富人的专属。小白领的生活将变得“轻松”,因为除非能够上位,否则一般人跳脚是够不到属于自己的那套房子的。对于拥有房产失去希望,将使他不得不搬出合租房而转而租住一套还算舒适的两居室。高昂的商品房价把大量的小白领从合租房中解放出来,转而去租住两居室或者三居室。    房租的价格一定会通过市场发现功能,找到他的位置。

# 粮食问题,及其与房屋对比

中国的粮食实行储备制度,国家每年从农民手里收购一定数量粮食以及进口一定数量的粮食用于储备。中国的稻米主要出自东北和广西,东北米好吃但产量小价格高,广西米难吃但产量达价格低,都市人都愿意花高点的价格购买东北米。各地储粮通行的做法是以储粮为名收购的东北米加价在市场上出售牟取利润,再低价收购难吃的广西米用于粮食储备。米在市场上的价格差别还是很大的,好的东北米可以卖到5块钱一市斤,一般的东北米卖到3块钱左右一斤,差点的东北米卖到2块钱一斤。而广西米基本在2块钱以下,而且除非比较穷的,一般人都不愿意吃。大家可以看到在市场上交易的大米跟其他商品并没有什么不同,好的稀缺的就贵,差的产量大的就便宜。

但是米和房子不同,一方面米是当年的好吃,放到第二年陈了就不值钱了,第二年土地上新的稻子又长出来,会有新的米下市。但是房子不会,一栋楼今年卖掉了,明年这块已经卖掉了的土地并不能长出另外一栋楼。另一方面,中国实行的储备粮制度将会在粮食减产的时候平易粮食价格的上涨(尽管储粮和市场上销售的粮食完全不是一个品质),而且国家对口粮的问题会高度重视。

粮食作为商品本身是与土地剥离的,而房屋作为商品却无法从土地剥离出来。这是粮食与房子的根本不同。商人在粮食稀缺时期进行囤积会枪毙,在粮食丰收时期囤积粮食只能亏损(第二年的米就没人吃了。)商品房作为商品在市场上交易,而保障房是为了保障低收入群体的最基本居住,这与粮食分为储备粮和商品粮又多少有些相似。但是商品房土地和房屋无法剥离,产权和居住权却是剥离的,这就使既保障人民的基本居住权,又通过产权的升值牟取巨大的利益成为可能。ZF 实在是再明白不过了。

# 为什么资金不流向实体经济?

实体经济的发展不是简单的钱不去投资房产,就会去投资实体经济,实体经济就发展起来了。资本是趋利的。无论是哪个国家,哪个社会,只要存在市场经济,这个道理就一定不会错。

为什么资金进入房地产及其他资本市场而逃离实体经济?是因为实体经济环境不好,不赚钱。

  • 一是税赋太高。
  • 二是各种需要打点孝敬的部门、管理人员、工作人员太多,比税赋还高,不能承受之重。
  • 三是国家队在各个重要领域的垄断,使国企变成了变相税务局的职能,垄断企业的暴利定价,又是压在本应该蓬勃发展的实体经济上的又一座大山。    现在央企基本是不垄断的行业不做,把产能过剩,充分竞争的产业交给民间资本,并且还要给这些资本压上高昂的负担。有可能垄断的行业包括房地产都会收到国家队手里,以后更是将发展成为一个高度垄断的社会。

资本不是傻子,一定会趋利,所以资本放弃了操心受累不挣钱的实体经济,转而投向房地产。房地产的调控,让资本又进入了黄金、农产品领域参与爆炒,反正就是不进实体经济。因为国家不给实体经济的环境做任何的改善。如果实体经济有一个好的环境,有一个好的获利空间,大量的资金就不会撤出实体经济,没有资金潮涌般的投入房地产市场,中国的房地产将会是一个平稳的上涨趋势。

但是体制决定了资金的去向,不以人的意志为转移。

高税赋、暗箱成本及垄断不但造成巨大的贫富差距,而且将会导致生活成本的大幅提高,生活负担日益沉重。

  • 一方面百姓生活负担的加重,导致一些非生活必须品严重产能过剩,将会出现大量亏损倒闭的内需企业。
  • 另一方面精英阶层快速聚集大量财富,使奢侈品供不应求。古董,字画,玉器,豪车,顶级服装的消费比重也将越来越大。    但是能够容纳大量资金的只有两个领域:农产品领域(满足老百姓的肚子)和商品房领域(居住权要满足老百姓的需求,产权要满足精英阶层的需求)。资金的流向只能疏导不能强堵,ZF 很明白这个道理。两者危害取其轻,你认为 ZF 会选择哪个领域?

# 房地产是资本市场还是实体经济?

房地产的居住属性和产权属性是剥离的。

依照房地产的居住属性,房地产绝对属于实体经济。从下游来说,不搬新家重新购买一套家具、一套家电、做一次大的装修的可能性都不大。在没有改善住房的前提下,去换家具家电,搞装修的应该是一个很小的比例。从上游来说,钢铁、水泥、机械等行业无一不受到到房地产的影响。房地产影响到钢铁、水泥、机械、家电、家具、建筑建材等多种领域,影响真的不小。    依照房地产的产权属性,房地产又是资本市场。资金推动了商品房价格的快速上涨。房地产为政府积聚了大量的财富(卖地),这些财富用来建造地铁、公园、广场、办公大楼、公款招待、潇洒挥霍,又推动了实体经济的增长。

# 买房要量力而行

傻空类型:

假设某人家庭月收入15000块(都市小白领的通常收入),工作6年,手里有50万存款,我可以在北京北五环外(比如西三旗或者回龙观)买一套价值150万的房子(2万每平米,70几平米)。首付50万,贷款100万,月供7000多,是完全买的起的,而且因为轻轨的开通,即使在市中心工作,上班时间肯定可以在2个小时之内(作为北京这个城市来说是可以接受的)。但是这个人心比较高,非要在北四环内,买一套100平的住宅,二手房3万一平米,100平米就是300万。首付按30%算,也就是90万,还要贷210万,已经完全超过了他的收入水平及收入预期。于是这个人成天怨天尤人,成天喊自己买不起房,抱怨 ZF,憎恨炒房客和开发商。天天叫唤社会不公平。过了1年,国家队布局完毕,西三旗、回龙观房价涨到30000一平米了,买个70平的还要210万。首付30%,要60多万,贷款150万,月供12000左右。这时,他买西三旗70多平米的房子已经很费劲了。这种行为叫什么?这就叫傻空。

真买不起类型:

某人家庭月收入比较低,8000块,在北京上班,西三旗和回龙观的房也要150万的总价,是买不起的。他的收入水平只能在密云或者河北买房子,但是即使在密云或者河北买了房也没办法上班。这个人就叫做真的买不起房。如果他对未来的收入预期也不是很高的话,房价未来的上涨将使他进一步对买方绝望,他将彻底放弃攒钱买房,带着老婆孩子搬出跟人合租的城中村,每月花费2500块钱在回龙观租一间两室一厅的住宅。

日子就这么过下去了。量变将引起质变,8000块钱的家庭月收入,是真买不起房的家庭,而15000月收入的家庭买不起房就叫傻空。小时候看春秋战国之类的书籍,总弄不明白一个问题:

  • a国家跟c国家打,他的邻国b就会很害怕,害怕a国家灭了c国家实力更强大,对自己不利。
  • e国家跟g国家打,他的邻国f就会很高兴,高兴e国家与g国家两败俱伤,自己可以获取利益。

后来我终于弄懂了。

  • 当a国家跟c国家打仗时,如果a的国力明显强过c,他的邻国b就会很害怕,因为a国家很轻易就会灭掉c国家变得更强大。
  • 当a国家跟c国家打仗时,如果a的国力跟c差不多,他的邻国b就会很高兴,因为a国家跟c国家会拼得两败俱伤。

# 为什么中国的物价高于美国?

# 货币贬值

货币贬值,来自于大量的印钞。可不可以少发点钞票。对不起,不行。这是我国的官有经济体制决定的。    凡是去过美国的朋友,会惊奇一个现象:除了人工服务行业,几乎大多数产品的绝对价格都低于国内。从数码产品,到奢饰品,从矿泉水,鸡蛋到汽车,统统比国内的绝对价格(把美金换成人民币,再拿人民币进行比较)便宜。(美国的餐馆比较贵是因为包含了人工服务成本)不仅仅是美国货比在中国卖的便宜,几乎所有 made in china 的商品在美国卖的绝对价格都低于国内售价(一件国内生产出口的服装在美国售价150人民币左右,但在国内售价竟然达到800-1000人民币)

# 物价高的原因

我想主要还是我们的体制决定的:

  1. 高昂的行政成本
    • 中国庞大的公务员队伍对货币的消耗达到惊人的程度。任何一种商品的销售都要分摊政府高昂的行政开支。不大量印钞票是无法维持正常运转的
  2. 过渡依靠政府投资
    • 大家都知道,中国的经济发展,是依靠政府投资为主导的,全世界都知道,政府投资的效率是最底下的,1个亿的投资往好了说只能产生3000万的效益,剩余7000万损耗掉了。因此政府不得不持续增加货币发行量
  3. 惊人的fb成本
    • 一集中箱货物运到美国的成本甚至低于从北京运到深圳的国内运费。这是令人惊讶的事情,又是确凿的事实。中国高昂的高速费用使物流贵得吓人,从农民手中2分钱收购的蔬菜,运到了目的地,成本就变成了1元钱。这中间不仅仅是高速费,当公路及铁路运输变得紧张的时候,你不得不花费比高速费更贵的支出用于打点关系。关系的成本已经远远贵过商品本身。惊人的fb成本是物价上涨的重要原因,因为权贵贪心也是逐年增加的,fb成本越来越高。fb成本的每年高速增长,迫使印钞需求高速增长。
  4. 低附加值产品出口创汇
    • 低附加值产品出口创汇是我国经济发展的主要支柱。可以这样理解,我们的商品卖到了国外,换回的是外汇。国内的商品少了,就变贵了。换回的外汇,国家就会按照外汇的总金额依据汇率全都印成人民币,投放到社会。社会上不但商品变少了,每年还会多印出一大堆钞票,这就是通货膨胀。货币的购买力在持续贬值,国家通过货币持续贬值来收割普通劳动者的羊毛。    所以说我国高通胀,货币持续贬值,是官有经济体制所决定的,是不可能改变的。持有闲置现金的风险,比持有任何一种可保存的商品的风险都大。

# 房价会不会跌?

我说在较远的将来一定会跌,但下跌的方式是完全不同的。不可能象大家所期望的由2010年的30000一平跌到2004年的6000一平。下跌一定是另一种方式:当农产品价格以几年翻10倍甚至几十倍的速度上涨的时候,房产却相对滞涨。这是最有可能的下跌方式。

短期的调控并不能改变长期上涨的趋势,当资金的运作规律收到外力的压制,短暂低头的房价就会迎来暴涨。这是规律。

# 通货膨胀就是减缓灭亡时间的最好良药

如果房价疯狂上涨,国家会不管吗?疯狂难道不是导致灭亡吗? 而事实却是,通货膨胀就是减缓灭亡时间的最好良药。

# 明朝灭亡的原因

明朝末年,可怜的崇祯皇帝面临的最可怕的问题貌似两个:一是努尔哈赤的入侵;一是大饥荒下,到处闹蚁贼。光是努尔哈赤的入侵,明末的关宁铁骑完全可以将满人挡在山海关外;光是蚁贼肆虐,凭洪承畴、孙传庭等名将镇压一群乌合之众还是易如反掌的;内忧外患才导致了明朝的灭亡。这是通行的说法。

明朝灭亡的真正原因,是经济原因。当然,这也是句废话,无论是社会的稳定,还是国家的动乱,或者邻国间的战争,都是经济原因导致的。

明朝真正灭亡的原因是:货币供给不足。不要说百姓的经济行为受到很大制约,即使是军队也发不出饷银。以至于除了关宁铁骑以外,明朝就找不出一支有战斗力的军队,甚至洪承畴、孙传庭打高迎祥、李自成、张献忠,居然靠农民军的馈赠过日子。货币供给不足,明朝的经济崩溃了。

# 鸦片战争

再谈谈鸦片战争和那个满脑子浆糊的林则徐。

鸦片战争的原因,在于大清国与欧洲诸国之间存在的巨大贸易顺差。大清虽然闭关锁国,丝绸、茶叶、瓷器通过民间和官员私下大量出口欧洲换取白银,却没有任何的进口需求。以至于英、法国家不得不世界范围开采银矿,但依然不能满足采购中国商品的需求。英法诸国必须要与中国通商贸易,才能解决贸易顺差这个根本的问题。英国人实在不知道拿什么商品来进行贸易(貌似中国什么都不需要),于是不法商人想出了鸦片撬开中英贸易缺口的馊主意——这并没有得到英国官方的支持。但是林则徐同志既不懂得经济,又不懂得外交,对欧洲人的认识也就停留在:我不给你茶叶,你的腿都站不直。不管洋人打算干什么,总之洋人就是邪恶的,就该抓起来打板子。于是,自然而然的一顿开打,结果可想而知。于是清朝官员施展出了村骗乡,乡骗县,一骗骗到 guowuyuan,的传统技能,咸丰同志在故宫几乎自始至终听到的都是捷报频传。

清末,一会儿闹拳匪,一会儿闹白莲教,一会儿闹太平天国。然而,靠鸡冻的群众杀几个洋毛子并不能使中国变得强大。林则徐如果能够有点知识,不妄自尊大,能够说动咸丰开放正常通商贸易、拒绝鸦片,联军入侵圆明园的事大致可以避免。    经济问题才是导致社会动荡,战争爆发的根源。

# 为什么说通货膨胀是良药?

通货膨胀是 ZF 偷偷掠夺人民财富的手段,极少数人暴利————没错,通货膨胀就是剪老百姓的羊毛,让权贵的财富更集中,中下层群众更贫穷。但是,从国家的统治与巩固来讲,的确是良药啊(当然有一定限度)。当大多数资源掌握在少数人手中的时候,占有绝大多数的金字塔下层的群众能够分配到的资源就越少,资源的价格就会越高,少数的金字塔中上层的既得利益者就会越富有。大家知道,有些资源会变成富人间的游戏(比如现在的古董,字画),完全失去群众基础;而如果与生活密切相关的资源过度集中,一定会爆发极端冲突事件,造成社会动荡。

ZF 通过不断稀释货币的实际购买能力,并且对粮食等生活必需品实行平准制度,一方面保证了绝大多数人民的基本吃饭问题,另一方面让中下层群众手中的余钱基本消耗在特定的商品上,以至于不得不马不停蹄的劳作,这才能保证社会的稳定和向前发展。而上层精英就可以坐享其成。

# 房地产崛起,成为消灭老百姓手中的流动性的最好工具

  • 80年代,那时的人们靠省吃俭用积攒出节余,被消耗在自行车、手表、缝纫机上。通过不断的劳动,才能吃饱饭,才能攒点钱买三大件取媳妇。
  • 80年代末,90年代初,人们的工资提高了,手里的结余增加了,彩电、冰箱的大规模普及又消灭了老百姓手中的流动性。
  • 紧接着电话、空调又接过了彩电、冰箱的大旗。那时安装个电话可要5000大元啊。
  • 随着工业化水平大幅度提高,经济高速增长,货币发行量也迅速增加,彩电、冰箱等工业化大规模产品已经不具备稀缺资源的特性,也无法吸收百姓手中庞大的结余资金。
  • 汽车和商品房的发展成为消灭老百姓手中的流动性的最好工具。

在经济发展的大潮中,一旦对资源的支配权可以换取利益,贫富两极分化是发展的必然。随着贫富分化开始加剧,财富集中在少部分人手中,集中了大量财富的少部分人已经不满足于购买普通的消费品(汽车是工业化的产物,不具备稀缺性),对投资品的追捧造就了2005年房地产的崛起。

房地产具备了投资品和生活必须品的双重属性,即可以让金字塔中上层的精英群体依靠房地产保值增值,又可吸收掉中下层群众的未来若干年的结余资金。大量印刷的货币还是有一定数量留到勤劳肯干的白领手中的,而这些货币又因为通货膨胀因素消耗在不断上涨的生活必需品上,必需品中商品房占了大头。于是拥有大量房产的金字塔中上层精英可以坐享其成,享受房产升值带来的收益,而中下层群众不得不为房子打工。

发行大量货币满足经济发展的需要,同时通过通货膨胀来消灭广大群众手中的流动性,是 ZF 稳定社会,发展经济的法宝,适度的通货膨胀当然是缓解社会矛盾的良药。

# ZF 希望的抗通胀的方式

只有努力工作赚钱才是唯一能抵抗通胀的办法,这也是 ZF 最希望看到的。

  • 当然体制内员工,工资制度本身就可以抵御通胀。这些多发出来的钱是需要体制外广大群众创造出来的,他们本身并不创造价值。
  • 而体制外的广大群众要想抵御通胀,就必须努力工作,创造更大的价值来提高收入水平。

这也就是国家能够维持运转的根源所在啊。

# 房产投资 的方向

我觉得无论做什么样的投资,自己一定要做足功课。就房产来说,对于区域经济发展,要有深刻的理解,否则就不要轻易出手。关于房产,我只是从大方向上说了一下自己的判断,并没有对区域的房产升值做过研究,所以没法给大家提供建议,请大家谅解。不过,关于房产投资的方向,也有几点心得,供大家参考:

  1. 坚决不能投资自己不熟悉的城市
  2. 坚决不投资中小城市,一般省会及计划单列以上城市问题都不大,但中小城市即使房价上涨也存在变现困难问题。
  3. 坚决不投资距离大城市较偏远的旅游城市,比如山东乳山之类的,几乎无法变现。
  4. 慎重投资大城市的郊区,除非价格绝对低。如果外来人口比较多,ZF 又有发展规划,且价格与城区相比有较大的价差,才可以考虑

# 原则

买房子如果有能力还是要争取一步到位。将来改善,除非个人有较大的发展,否则将很难很难。而且买楼首选好位置,大开发商,大盘,升值空间才大。

对于工作稳定,收入不错的体制内家庭,基本上的情况就是有闲钱就买房。主要还是由于收入稳定不用担心失业,钱放着只有贬值,不如置业。

# 时机

总的来说在严厉调控期,需要关注以下几点:

  1. 当新盘的价格低于周边二手房的价格。
  2. 当看房的人不断增加
  3. 当开发商拿地热情大减,以至于多处土地流拍

以上三点是提示你准备出手的信号。

  • 对于一线城市,一定会有一段时期小幅下跌,及跌后滞涨。
  • 对于二三线城市,多数城市会缓步持续上涨。但遇到大规模拆迁的城市,那房价就会忽视调控,选择快速上涨。近期,在二三线城市,无论自住还是投资,都是早买好于晚买。

# 类型

  • 无论投资还是自住,最重要的还是稀缺性,首选还是学区房。
  • 自住最好买政府公务员小区,无论是商业配套,教育配套以及休闲娱乐配套都是商品房所无法比拟的。特别是商品房经过十几二十年,房子旧了,电梯很容易出故障,如果物业有问题或者小区里有人不交物业费,那么这个小区就很难住了。公务员小区则完全不用考虑房子老旧的问题,那都是 ZF 包干到底的。(北京基本上是单位的老公房,老计委的房,中石化的房都有上市交易的,但新房很难找。)

# 位置

买房还是买位置,首选离城中心近的,宁可买小一点。住在远郊区的大房子里花1个多小时的时间上班才是受罪。

房产投资最重要的还是位置,当远郊区县的房价远低于城中心的时候,一定会有补涨的要求,但当远郊区县的房价向城中心接近的时候,一定会出现城中心的补涨,当然在调控期也会体现为远郊区县房价的回调。

# 大小

有条件当然买大房子,宁肯月供多一点。但是条件不够就买小的,量力而行。

# 朝向

房屋朝向问题,随着城市房价的不断飙升,已经不那么讲究了。只要是不是纯北房或者纯西方,都可以接受。

# 物业

物业管理对于小区的价值起着至关重要的作用,好的物业管理才能让人居住舒适,这一点是非常重要的。软件的提升往往比硬件的提升难度更大。物业很差的景观楼盘,可以比喻为鲜花丛中的一坨屎,周边环境再好,它也是一坨屎。一坨屎能否脱胎换骨变成黄金,存在着较大的不确定性。

# 新房、老公房

有钱当然是新房舒服。老公房如果是学区房,随着住着不舒服但是不影响小孩上学。至于啥时拆迁那真是有年头等了。运气好,三年五年,运气不好十年八年。关键是拆迁后,原地回迁是很难的,拆迁后安置一般都到远郊区县。如果碰上个铁腕书记,拆迁还真不见的能得什么便宜。条件还没谈好,推土机就开来了。

# 市中心老旧二手房

关于市中心老旧二手房的购买,还是有一定学问的,一定要选择位置好,低密度的矮层住宅楼,因为密度低,便于拆迁。而密度高的塔楼拆迁非常困难,拆迁成本太高,开发商很难有利可图。现在住在市中心高层旧式塔楼的富裕人口,将来一定会二次置业,这些旧式塔楼逐渐会沦为新一代年轻中产阶层的过渡性住房。

# 政府搬迁

政府搬迁到郊区不仅仅是个别城市问题,而是大多数二三线城市面临的问题。政府的用意在于扩大城市规模,扩充人口,追求 GDP 的高速增长,但对于新开发出一块荒郊野地,没有政府的带头搬迁,是很难炒作起来的。政府的迁入是一个信号,告诉老百姓,政府都搬过去了,以后配套肯定不会有问题。于是概念将透支未来,房地产价格就会飙涨。但是未来建成后政府是否真的搬迁就不一定了。

医院和学校全部搬迁会加深社会矛盾,所以通常是在新规划的区域建分校。如果自住还是主城,如果投资投机,可以考虑新城。

# 拆迁

拆迁户的定向房属于另外的问题,作为有产阶级的拆迁户来说,部分是城市扩大化的受益者,而部分又是受害者,不能一概而论。时机不同,城市不同,境遇也不同。但是有一点可以肯定,拆迁的目的,不是为了拆迁户过得更好更舒服。开发商愿意支付高额的拆迁费(只限于超大型文明的城市,许多城市拆迁户的补偿是很可怜的)而是有更大的利润可图。

ZF 为主导建设的市中心经济适用房也不仅仅为了拆迁户回迁,拆迁户回迁比例最多占小区总放量的30%,而其余的基本上是权贵房

# 拆迁补偿

拆迁补偿的两种方式:1、现金补偿;2、回迁安置。

在二三线及以下城市,通常采用第二种,因为多数开发商没有钱现金补偿,房地产开发基本上是靠 ZF 关系,空手套白狼,就是有钱也不愿意拿出来。对于拆迁户来说,现金补偿也不划算,因为补偿的现金在与原地同级别的位置肯定是买不了相同面积的住房的,所以多数拆迁户选择回迁安置。

但是越小的城市开发新盘的速度越慢,往往回迁房盖个三五年也不见得盖得起来。在这期间,开发商会按月补偿拆迁户一定的租金,用于过渡。手里现金多的拆迁户会先买房住,慢慢等拆迁,但是现金不多的拆迁户,就不得不拿着开发商的过渡款租房住。通常这笔过渡款都要高于相同位置的租金,所以拆迁户就把房租炒起来了。

# 房产双轨制

# 牟取暴利

假设你是某市科级公务员,分到两套房子,以保障房的价格购买,但是却可以按照市场价格出售,只要一转手就可以进账几十万甚至上百万。这就是分房双轨制给体制内有级别的员工带来的暴力机会。这跟谋私没有关系。

# 为什么房价租售比低?

其中原因之一是现在的房价预期了以后的租金。

另一个也是最重要的原因就是:现在的房价不够高,说明了很大一部分普通家庭都有希望买得起房,所以宁肯省吃俭用住合租房,为了攒首付。但当房价高到普通家庭不敢问津的时候,这部分中等收入的合租家庭就会放弃买房转而追求租住有一定舒适度的房屋,房屋租金就会上涨到合理的程度。

# 未来的房子为啥会涨?

  • 一方面是富裕阶层对更高端产品,更大面积的追求
  • 一方面是城市升级带来的大规模拆迁改造。下层群众将被挤出城市核心区。许多住房都会被拆迁置换

# 贷款控制地这么严,是谁在买房?

人民币发行泛滥,有钱人绝对数量庞大。在北京上海等城市,手中拥有千万现金的人不在少数,都是全国的精英阶层啊。精英阶层的财富积累已经逐步完成,提高首付,严控贷款只能抑制小白领保值的需求,但对于精英阶层是没有任何作用的。

如果将来推出房产税就更好笑了。精英阶层谈笑风声,小白领神情紧张,最终结果是全部转嫁租房客。

# 为什么不买外国的别墅?

我国实行的是外汇管制,人民币不能自由兑换,不可能大批人口通过地下钱庄转移资产。只有官员和少部分有背景的高端人士才能做到人民币资产顺利兑换转移。一旦发现较多资金量的人民币兑换美元出境,国家将采取强制管制措施。现在国家对外汇外流已经非常重视,携带价值50美元以上的商品入境都要交税,实际上国家给出了一个不希望人民币兑换成外币外流的一个强烈信号。

# 为什么不能精简公务员?

千万不能精减,越精减越多。一般裁减公务员都是专门裁那些没背景,没关系,不会拍马屁,傻干活的。而留下的就是有背景有关系,会拍马而不干活的。当傻干活的公务员被裁掉以后,剩下的不干活的公务员照样不干活。于是政府发现没人干活了,人不够用了,再大批量招人,所以越精简人越多。特别是把熟悉业务的熟手减下来后,不得不招3个新手才能顶的住。等新手熟练了,人又富裕出来了。这就叫精减膨胀。

# 银行为什么要提高首付?

主要还是防范金融风险,政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买房问题。恰恰相反,金融风险来自于让穷人买房,所以提高首套房首付比例,杜绝穷人买房,才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨,政府推出的公租房才有市场,有钱可赚。

银行收紧住房贷款起码在未来的一段时间会成为常态。由于货币泛滥,一次性付款的人群数量庞大,收紧贷款虽然不能降低房价,但可以抑制房价上涨的速度,防止商品房卖给穷人,以规避金融风险,对社会稳定和经济平稳增长都是有利的。

# 政府为什么要限制外汇外流?

外汇外流趋势比较严重,ZF 开始严管,包括携带50美元以上商品入境必须征税等措施,都是限制外汇外流。富人从穷人身上赚了钱,换成美元在国外消费,这是 ZF 不愿意看到的,ZF 不在意富人搜刮穷人,但肉一定要烂在锅里

# 其他

  • 体制内员工分配的福利房就是经济适用房,福利房占用的都是经济适用房的指标
  • 楼主比较看好的城市有西安、重庆
  • ZF 希望房价维稳,为2012年换届后上涨留出空间,所以调控政策不会轻易取消
  • 供求关系跟空置率和闲置率完全没有关系
    • 对于具备投资属性的商品,供求关系是指货币与商品之间的关系。当货币量大于商品供应量时,商品价格就会上涨,即使人为打压也是短期行为,这是铁律。
  • 大盘高端盘对房价的带动作用是显而易见的(#1004)
  • 利益驱动着社会的发展,违背统治阶层利益的事情即使出台也难以执行,最后的下场都是不了了之。(#1133)
  • 资金越小,资金实现保值增值越困难。我国实行的高通胀低利率政策,是对手中闲钱不多的普通群众赤裸裸的剥削。(#2174)
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