# 房地产

# 五证

我们知道,开发商只有五证齐全,才能开盘卖房。所谓五证,分别是:

  • 建设用地规划许可证
  • 土地使用权证
  • 建设工程规划许可证
  • 建设工程施工许可证
  • 商品房预售许可证

# 限竞房

# 北京限竞房

  • 63个限竞房,34个已确定案名
  • 限竞房,越快开盘越好
  • 限竞房盈利方式:高低配
    • 高是指别墅,通过卖别墅的地下仓储,一般为地上空间价格的 50%,但是不能贷款
  • 能变现,就是保值增值
  • 佳爷房谈王佳:2018年下半年房价总体平稳,有些楼盘升高,有些楼盘降低

# 限竞房缺点

  • 面积不会太大,主要是满足刚性居住需求,户型结构和景观等不如高端改善型普通商品房
  • 对购买人收入等有一定要求
  • 限竞房在房屋所有权证登记之日起5年内,即不得出租、出售、抵押、出借、继承,或者擅自改变住房用途,有个别区域限竞房交易时需要补交和商品房的差价

# 限竞房转化为共有产权房

项目销售均价/评估价 < 85%,该项目将转化为共有产权房,所有住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证满五年后方可上市交易。

项目销售均价/评估价 > 85%,该项目由开发建设单位按照限价规定自行销售

# 限竞房户型选择

选择限竞房,如果有能力,尽量选择 100 平米以上的。原因是,2018 年绝大部分是限竞房,而且遵循 70/90 的政策,如果买 90 平米的小三居,8 年以后卖房的时候,70% 都是 90 平米的小三居,竞争太激烈,而那时,100 多平米的稍大的房子才是容易卖的房子。

选择优先级:三居 > 两居 > 一居(开盘到能出售,需要8年,有配偶和孩子后,一居没法住,所以房子是越大越好)

# 棚改货币化

棚改,全称棚户区改造,简单地说就是对危房进行拆迁重建。 棚改的补偿安置方式有两种,一种是实物安置,另一种是货币化安置。 棚改早期的安置方式多为实物安置,拆房补房,直到最近几年,货币化安置才成为主流,也就是拆房补钱。 为什么要选择拆房补钱的方式进行棚改?一个最主要的原因是棚改货币化可以人为创造购房需求。 房子被拆,拆迁户没地方住,拿着补偿款去买房,大量购房需求就会被激活。 只要用高于市面价格进行补偿,拆迁户就乐意拿着钱走人。 在购房人气不足的三四线城市,地方特别热衷于棚改货币化,因为货币化可以让楼市变得火爆。

# 市中心老房子到底还能不能买?

# 老房子=土地的钱

首先,一定要明确一个概念,对于老房子来说,房子本身通常是“一文不值”的,真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱

新房子=土地的钱+房子的钱

# 市中心的土地会不会变的更值钱?

1.只有少数几个大城市,市中心的地是越来越值钱的,市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等,因为他们的市中心一直都是市中心,没变过。

2.而在全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老区,都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展,通常要靠建设新区,一旦新区建起来,市中心就注定会发生迁移,往新区方向迁移。 市中心的迁移,是老房子老小区最大的敌人。

新区越金贵,老的市中心就越破败,这个时候买老中心的老房子,大概率被套死,没有赚钱的可能性。

所以,针对【市中心老房子老小区,到底能不能投资】这个问题,可以给出第一个结论:

1.市中心不会大范围迁移的城市,老小区也会越来越贵,有利可图,可以买。

2.市中心会迁移的城市,原来市中心的老房子和老小区,大概率成为“贫民窟”般的存在。

# 为什么会出现这样巨大的不同?

这跟城市的发展有关,有实力的城市摊大饼,实力不足的城市搞新区。

1.牛逼点的城市搞发展,就像摊大饼,四面同时扩张,越摊越大,而中心也越来越贵。比如北京、天津

2.实力没那么强的城市,摊不起大饼,只能搞一个新区,先搞活一个新区,再搞下一个新区,直到四周的新区都搞活。比如合肥、郑州。

Reference: 知乎3K赞回答,市中心老小区最后的结局会是什么?

本站总访问量    次